要錢很多才能投資房地產嗎？錯！其實錢少，也有錢少的投資方式，譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角，就有可能 買房後陷入進退兩難的困境！
1. 先釐清是投資或自住
投資需要考量租金、總價及裝潢，並且精算報酬率；自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能。兩者邏輯不太一樣，所以建議不要混為一談。
雖然有些人認為買房後可以投資兼自住，但老實說，想要「 兩者兼得」的結果，往往都是「兩者兼不得」，反而讓自己陷入「報酬率不高，自己也住不慣」的窘境。
2. 確認買房的標的
想要投資房地產，標的有很多種選擇。如果是依照房子的生命週期，可區分為：預售屋、新成屋、中古屋，他們都有各自的目標族群及投資策略。
譬如：
預售屋紅單是一種「優先承購權」，因為是紅色的單據，所以又俗稱「紅單」。
紅單的金額約5萬元～10萬元，或總價的1%～3%。
它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利，但也有人用它來轉手賺價差。
如果是新古屋與中古屋，又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。
一種是不持有產權的輕資產(包租代管)，也就是俗稱的二房東。
另一種是持有產權的重資產(買房收租)，整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。
3. 投資策略及獲利來源是什麼？
投資房地產時，不同的標的及投資策略，可以有不同的獲利來源。常見的有以下幾種：
• 現金流：每個月創造穩定的租金，主要有以下兩種模式：
(1)買房收租：透過買屋裝潢，賺到穩定的租金收入。
(2)包租代管：主要是透過轉租的方式，扣除掉大房東收取的租金，賺到穩定的租金價差。
• 資本利得：透過買賣賺價差，一次獲取較高的資本利得，並成為下次投資房產的本金來源。預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。
4. 學會計算報酬率
(1)買房收租者
如果你是買房收租，通常會看租金報酬率 ( = 利潤 / 投入資金)，而投報率又分成總價報酬率及自有資金報酬率。
總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入*12個月/總支出
自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =（租金收入-房貸利息）*12個月/ 總支出
舉例：
房子總價1000萬元，裝潢及雜支200萬元，租金收入每月5萬元。
若貸款800萬元，利率1.4%，每月只繳房貸利息0.9萬元。
那麼，兩種報酬率的計算方式如下：
總價報酬率=5萬元*12個月 / (1000萬元+200萬元) = 5%
自有資金報酬率 = (5萬元-0.9萬元)*12個月/ (200萬元+200萬元) = 12.3%
(2)包租代管(二房東)收租者
如果你是包租代管收租，因為持有時間有限，所以通常不是看報酬率，而是看回本時間。
舉例：當你為了轉租，裝潢花了36萬，但可創造租金價差每月2萬元，等於你1.5年才回本。
回收時間 = 裝潢費 / 租金價差 = 36/2 =18個月 (=1.5年)
5. 了解提高報酬率的方法
「報酬率多少才可以投資呢？」
老實說，這沒有一定的標準，有些人認為新北市的總價報酬率6%以上才能投資，但有些人認為5%以下也可接受，這是因為透過貸款，可以大幅提高自有資金報酬率，所以可能比投資其他商品都還要來得划算。
如果想要提高報酬率，可從幾個面向來思考：
(1)總價買得夠便宜：
降低買入的成本是最直接的方式，不僅能夠提高報酬率，未來也比較容易賣到好價格。
如果想要買到便宜房子，你需要學會估算房價、經營仲介、談判議價等多種技巧。
(2)裝潢成本要控制：
裝潢得愈漂亮，通常愈容易吸引租客的目光，但不一定能夠反映在租金上。
所以你必須清楚那些裝潢能夠讓租客有感，並讓租客願意付出更多錢來租你的房子。
否則一不小心，你就花太多錢在裝潢上，但租金卻未必跟著提升。
(3)租金要租得夠高：
前面提到，裝潢與租金通常有相關，但未必每次都能完全反應出來。
所以，你必須清楚知道租客的需求是什麼。
(以下隨意舉例，不見得代表實際狀況XD)
如果多1個流理臺，只能提高每月租金500元，或許你會覺得不划算；
但如果多1個流理臺，可提高每月租金2000元，1年下來多了2.4萬元租金收入，或許你會覺得值得。
(4)貸款條件要夠好：
買房子通常都會使用貸款，當你的貸款條件夠好，你就能爭取到更高的貸款成數、更低的貸款利率、更長的寬限期、更鬆的綁約條件。
這也意味著你的自有資金報酬率可以更高，以及未來的轉貸/賣出成本也更低。
(延伸學習：買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術)
嗨，我是喬王！
目前是金融業的小PM，同時也身兼部落客/專欄作家/包租公/Hahow講師/播客等斜槓身分。長期關注房地產與美股知識，立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。
FB：喬王的投資理財筆記
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