在銀行擔任產品經理的喬王，因為工作的關係，對於理財相當感興趣，尤其在房地產方面更有深入的著墨，所以有不少預備購屋的人會特別向他請益關於房貸的問題。
「最推薦哪一家的銀行房貸?」
「建商配合的銀行貸款是不是條件最優?」
「青年安心成家購屋貸款是不是最便宜?」
本篇就讓喬王來幫大家解惑。
如果先撇開「信用、債務、收入」等基本貸款條件不說，單純來討論「貸款專案」，我會建議你在買房之前，務必先了解銀行的專案有哪些。
眾多的「銀行貸款專案」其實可以歸納為以下三大類：
1. 整批分戶貸款：
建商於新屋完工後，與銀行簽約配合的整批貸款，故不適用於中古屋。
2. 政策性貸款：
政府針對特定族群提供的貸款，必須透過公股銀行申請。
3. 優質客戶貸款：
銀行自行針對特定優質族群提供的貸款。
那麼，這三種貸款專案哪一個最好呢？
老實說，喬王認為沒有所謂的「最好專案」，但可能會有「最適合你當下條件的專案」！
為什麼喬王會這麼說呢？這是因為每一種專案都是針對特定族群設計，沒有競爭力的專案通常會隨著時間被淘汰下架，所以你只需要挑選適合你的專案即可。
此外，有的是長期性專案(如政策性貸款)，有的是短期性專案(如整批分戶貸款)，選擇貸款時不妨先從自己的身分或購入條件來查詢適合的貸款專案。
以下喬王將介紹這三種專案的差異性，希望對於你有所幫助。
________________________________________
1. 整批分戶貸款
定義：新建案的建商會依照不同建案，與不同銀行合作貸款專案，而客戶可選擇是否以建商為窗口，向銀行整批送件。
由於整批分戶貸款是向銀行一整批洽談的房屋貸款，所以通常會比散戶貸款還要划算。
這就好像大盤商賣出的價格，通常會比零售商來得便宜一樣！
因此，喬王通常會建議購買預售屋/新成屋的朋友，可優先詢問建商配合銀行的貸款條件。
「喬王，聽你這麼一說，建商配合的銀行貸款條件是最優的囉?」
嘿～這可不一定喔！千萬別這麼快下定論！
許多民眾（甚至所謂的房產專家）會誤以為：「建商配合的銀行整批分戶貸款必定是最好的貸款專案。」
但喬王也遇過少數案例，因為買方的債信條件較差，所以只能適用整批分戶貸款專案中較差的方案。
經過喬王的建議後，他們改找其他銀行，反而談到比建商配合的銀行還要更好的貸款條件呢！
重點摘要：
購買預售屋/新成屋的朋友，可優先詢問建商配合銀行的貸款條件，但債信條件較差的人不見得適用。2. 政策性貸款
定義：政府針對特定族群（譬如公教員工、中低收入戶、原住民、自己/配偶/子女皆無自用住宅者等）所設計的貸款專案。
因為這種貸款背負著政策的目的（譬如社會福利、公平正義），所以只要你符合資格，就能獲得相當優惠的貸款條件。不過，由於這些貸款大部分是賠本生意，不可能交由民間銀行來承作，所以只能由公股銀行來執行，這也是為什麼你只能在公股銀行找到政府政策性貸款的原因。
哪些是公股銀行呢？包括了台灣銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀、合作金庫這八大公股行庫。
有哪些專案屬於這類貸款呢？包括了：
(1)財政部青年安心成家購屋優惠貸款: 限本人/配偶/未成年子女名下無自用住宅。利率為一段式 I+0.585%(目前為1.68%)，兩段式前兩年I+0.345%(目前為1.44%)+第三年起 I+0.645%(目前為1.74%) ex: 台企銀、合作金庫、第一銀行...
(2)內政部自購住宅貸款: 限特定補貼對象。第一類對象為 I-0.533%(目前為0.562%)，第二類對象為I+0.042%(目前為1.137%)
(3)內政部修繕住宅貸款: 限特定補貼對象。第一類對象為 I-0.533%(目前為0.562%)，第二類對象為I+0.042%(目前為1.137%)
(4)築巢優利貸－公教員工購屋貸款: 限公教人員。I+0.465%(目前為1.56%) ，目前只有台灣銀行築巢優利貸提供此專案。
(5)國軍貸款專案: 限國軍人員。目前為1.56~1.67% ex: 台灣銀行國軍貸款優惠專案、土地銀行軍公教人員優惠貸款、合作金庫國軍輔導理財優惠貸款、郵局軍公教優惠貸款 ...
「喬王，聽你這麼說，青年安心成家購屋貸款是利率最便宜的囉?」
嘿～答案仍舊是不一定喔！
因為這幾年低利率時代來臨，銀行本身也針對優質客戶推出了許多超低利率的貸款，所以如果你的收入、信用不錯的話，反而很有機會找到比政府的青年安心成家購屋貸款更便宜的專案呢！
重點摘要：
近幾年處於低利率時代，如果收入、信用不錯的話，反而很有機會找到比政府的正性購屋貸款更便宜的專案。3. 優質客戶貸款
定義：銀行為了吸引優質客戶申請貸款，特別針對優質客戶（譬如三師、VIP、公教人員、百大企業員工、銀行員工、信用卡友、薪轉戶等）推出的貸款專案。
這些貸款因為銀行已事先精算過獲利及損失的期望值，所以只要符合相關條件，就不需要業務人員特別幫忙向總行爭取。所以，一旦你符合相關的專案資格，就可以快速地評估是否符合自己的需求囉！
有哪些貸款專案屬於這類型呢？喬王根據自己在銀行擔任過貸款PM及業務的經驗，整理出以下的貸款專案供大家參考：
• 貴賓戶VIP優惠貸款
• 薪轉戶優惠貸款
• 優良企業優惠貸款
• 軍公教人員優惠房貸
• 行員優惠貸款
• 卡友貸款
這世界上沒有所謂最好的貸款專案，只有最適合你當下條件的專案。
下一次當你想請別人推薦「貸款條件最好的銀行」之前，你除了需要先了解個人的信用、債務、收入狀況之外，還必須先了解「建商整批分戶貸款」、「政府政策性貸款」、「銀行優質客戶貸款」的差異，才能找到最適合你當下條件的專案囉！
以上內容摘錄自我的Hahow線上課程「買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術」，如果你想要更系統性地學習買房相關知識，可點入連結註冊並免費試聽單元４。
嗨，我是喬王！
目前是金融業的小PM，同時也身兼部落客/專欄作家/包租公/Hahow講師/播客等斜槓身分。長期關注房地產與美股知識，立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。
FB：喬王的投資理財筆記
Comments