這是屬於房價高漲，薪水卻停滯成長的年代，能夠自力買下一間新屋的年輕人並不多，買房往往要靠父母或長輩資助才能順利完成，伴隨而來的贈與稅該如何預先因應？常見的節稅方式有二種：（1）直接出資購買不動產給子女（2）贈與現金給子女購買不動產
朋友小金在38歲生日這天大方分享一家四口在新居的溫馨合照，並向大家宣布一個好消息「感謝老媽的支援，能讓不成材的兒子能在40歲前擁有自己的房子....其實從看房子到現在住進來，中間有得到非常多人的協助，教我如斡旋的技巧、幫我找到好的房貸利率、裝修該注意的事項、介紹搬家公司、提供家具電器的優惠等等」，其實在購屋的眾多細節當中，長輩資助購屋所延伸的贈與稅問題，是最容易被忽略的，當發現時，往往已經是國稅局通知補稅、加罰的時候了。
父母金援買房，房屋總價超過1,627萬，當心有可能被課徵「贈與稅」！
根據遺產及贈與稅法第22條「每人（贈與人）1年有244萬元的免稅贈與額度」，倘若父母2人要幫忙子女買房，當年度的贈與免稅總額度為 488萬元（244萬元 × 2 ）；保守估算銀行房屋貸款7成、自備款3成，回推後房價總價為488萬元 ÷ 0.3大約是1,627萬元。也就是說如果總價超過1,627萬的房子，父母幫忙付完頭期款後，贈與稅可能就會找上門。
補充說明1：與稅免稅額是以贈與人年度贈與總額計算，與受贈人數無關。
補充說明2：子女登記結婚前後六個月內，每一位父母都可享有贈與子女100萬元婚嫁免稅額，再加上每人每年244萬元免稅額，等於父母各享有344萬元贈與子女的免稅額。
除了贈與稅考量，未來出售可能性以及家庭狀況，將影響父母資助子女購屋的方式。
父母幫子女買房常見的作法有二種：（1）直接出資購買不動產給子女（2）贈與現金給子女購買不動產，該選用何種方式最適合自己，其實需要考量的並不只贈與稅的部分。
1.直接出資購買不動產給子女
情況一、以父母為承買人與出賣人簽訂不動產買賣契約，由父母支付買賣價金， 並指定子女為登記名義人。
優點：
以不動產為課稅標的，即以土地公告現值及房屋評定標準價格計算應納的贈與稅，由於用來計算贈與總額的土地公告現值和房屋評定標準價格，往往低於父母贈與給子女房地的實際市價，因此可能具有節省贈與稅的效果（仍須查詢後再做評估）。
若所贈與房地附有貸款（贈與附有負擔）且後續實際由子女負責償付，可該次自贈與總額中扣除。
若買房時間點為子女婚後購入，此作法可避免子女婚姻失和時配偶行使「夫妻剩餘財產分配請求權」要分房產。若子女尚未結婚，此優點就完全不需要在考量內。
缺點：
子女未來出售房地時，房地合一稅取得成本是該次贈與的房屋及土地公告現值，將可能面臨較高的稅費（房地合一稅稅率15%~45%)。
情況二、以子女為承買人與出賣人簽訂不動產買賣契約，其支付之價金係由父母直接支付予出賣人。
子女為買賣契約的當事人，有支付買賣價金予出賣人的義務，但該買賣價金實際卻由父母直接支付予出賣人，這樣的方式其實屬於父母無償承擔子女的債務（遺贈與稅法第5條第一項），此時課稅標的為子女應支付的「買賣價金」。
<遺贈稅法第5條>
財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：
一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
優點：
未來子女出售房地時，可提出原始出價取得成本，相較於直接贈與不動產給子女的作法，税的負擔會少很多。
缺點：
贈與總額為實際買賣價金，較無節稅空間。
2.贈與現金給子女購買不動產
父母贈與現金至子女帳戶，價金付款者、簽訂不動產買賣契約者、登記名義人皆為子女。
父母直接贈與所匯之款項給子女，與出資為他人購置財產無涉，視為現金贈與。
優點：
未來子女出售房地時，可提出原始出價取得成本，相較於直接贈與不動產給子女的作法，税的負擔會少很多。
缺點：
贈與總額為贈與現金金額，較無節稅空間。
對於協助子女購屋目標明確的父母而言，可以考慮先透過「逐年贈與現金」方式幫助子女累積購屋財力。每位贈與人每年度有244萬的贈與免稅額，夫妻倆若都做贈與，每年可提高免稅額至488萬，兩年下來就可以有976萬的額度，不過提前逐年贈與現金給子女需留意『人性的問題』，子女提前將現金敗光的情況也是時有所聞。
各種購屋資助方式都有其優缺點，效果也大不同，幫子女買房前，建議先向相關專業人士諮詢，才能避免走冤枉路！
看贈與規劃案例：
Comments